Qu’est-ce que l’usufruit SCPI ?

L’usufruit de parts de SCPI est un mécanisme de démembrement temporaire. Pendant une durée fixée à l’avance (5, 10, 15 ou 20 ans), l’usufruitier perçoit les revenus locatifs distribués par la SCPI et en est imposé. Le nu-propriétaire, de son côté, ne touche pas de loyers et n’est pas imposé sur les revenus, ni à l’IFI dans la plupart des cas. À la fin du démembrement, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire.

Pourquoi utiliser un simulateur d’usufruit SCPI ?

• Calculer la valeur de l’usufruit selon la durée choisie (barème fiscal de l’article 669 du CGI ou taux négocié sur le marché secondaire).
• Estimer vos revenus bruts et nets année par année, en tenant compte de votre fiscalité et de la croissance des loyers.
• Comparer vos scénarios avec un placement alternatif (fonds en euros, obligations, etc.).
• Mesurer la performance globale grâce au calcul du TRI (Taux de Rendement Interne) et de la VAN (Valeur Actualisée Nette).

Revente d’un usufruit SCPI avant le terme

La revente anticipée d’un usufruit est possible mais rarement simple :

• La valeur dépend de la durée résiduelle : plus elle est courte, moins l’usufruit intéresse les acheteurs.
• Les investisseurs naturels sont souvent des personnes morales à l’IS qui planifient sur des horizons précis.
• Le marché secondaire SCPI est restreint : trouver un acheteur peut prendre du temps.

Sur 2ndMarket.fr, vous pouvez publier une annonce d’usufruit SCPI : prix libre, négociable, et processus encadré par notaire (avant-contrat, séquestre, signature).

Comment fixer un prix d’usufruit SCPI ?

La base commune reste le prix de souscription officiel de la SCPI :

• C’est la référence publique et lisible pour tous.
• Pas de barème officiel côté sociétés de gestion : le prix dépend de la clé de démembrement, de la durée restante et de la négociation.

Prix usufruit ≈ Prix de souscription × clé durée résiduelle × ajustement marché.

Notre simulateur reprend ces repères et vous aide à tester plusieurs scénarios.

Points clés à retenir

• L’usufruit SCPI offre des revenus immédiats sur une durée définie.
• La valeur d’acquisition se situe entre 23 % (≤ 10 ans) et 46 % (≤ 20 ans) de la pleine propriété (barème CGI art. 669).
• La revente avant échéance est possible mais peu liquide, dépendant du prix demandé et de la durée restante.
• Le simulateur aide à objectiver vos choix et à comparer avec d’autres placements.