Simulateur de Rendement SCPI
Simulateur Rendement SCPI Gratuit
Calculez votre TDVM net après impôts en temps réel
Impact de la fiscalité sur vos revenus
Vous conservez 52,8% de vos revenus après impôts (TMI 30% + Prélèvements sociaux 17,2%)
Hypothèses de calcul
- Prélèvements sociaux: 17,2%
- Fiscalité sur revenus bruts (TMI + PS)
- Valorisation composée annuellement
- Réinvestissement: dividendes nets capitalisés
- Frais de gestion supposés inclus dans le TDVM
- Frais de souscription/transaction non inclus
Simulateur rendement SCPI : calculez votre revenu net d’impôts en 10 secondes
Vous vous demandez combien rapporte vraiment une SCPI après impôts ? Notre simulateur calcule votre rendement net selon votre TMI, compare TDVM brut vs net et affiche vos revenus mensuels et annuels — gratuit, sans inscription.
Lancer le simulateur gratuitOutils associés : Frais SCPI · Marché secondaire · Plus-value SCPI · Tous les simulateurs
Comment fonctionne le simulateur ?
En 3 étapes simples
- Entrez vos données : nombre de parts, prix de part, rendement brut (TDVM).
- Indiquez votre fiscalité : votre TMI (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %).
- Obtenez vos résultats : rendement net, revenus mensuels/annuels, impact des prélèvements sociaux (17,2 %).
Des info-bulles expliquent chaque champ. Aucun jargon. L’outil convient aux investisseurs débutants comme confirmés.
Que calcule le simulateur ?
Vos revenus réels
Combien vous toucherez vraiment chaque mois et chaque année, après impôts et prélèvements sociaux.
Brut vs Net
Affichage TDVM brut (annoncé) vs TDVM net (après fiscalité) côte à côte.
Impact de votre fiscalité
Calcul automatique selon votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Comparaison multi-SCPI
Testez plusieurs SCPI pour identifier celles qui maximisent votre revenu net.
Formule simplifiée utilisée
- Revenu brut = Nombre de parts × Prix de part × TDVM
- Impôt = Revenu brut × TMI
- Prélèvements sociaux = Revenu brut × 17,2 %
- Revenu net = Revenu brut − Impôt − Prélèvements sociaux
- Rendement net = (Revenu net ÷ Investissement total) × 100
Pourquoi calculer votre rendement net SCPI ?
Le rendement brut d'une SCPI est l'argument de vente principal des sociétés de gestion. Mais c'est votre rendement net qui détermine vraiment la rentabilité de votre investissement.
Concrètement, si vous investissez 50 000 € dans une SCPI affichant 5,5 % brut, vous ne toucherez pas 2 750 € par an. Selon votre TMI, votre revenu réel sera plutôt entre 1 450 € (TMI 45 %) et 2 020 € (TMI 11 %).
L'écart entre brut et net peut atteindre 47 % (TMI 30 % + 17,2 % PS). D’où l’intérêt de simuler avant d’investir.
Les 3 raisons d'utiliser le simulateur
- Anticiper vos revenus réels : savoir combien vous percevrez chaque mois.
- Comparer objectivement : 6 % brut n’est pas toujours mieux que 5 %.
- Éviter les mauvaises surprises : beaucoup découvrent trop tard l’impact fiscal.
Les pièges du rendement brut annoncé
Attention : Le TDVM affiché par les SCPI est toujours brut. Il ne tient compte ni de votre impôt sur le revenu ni des prélèvements sociaux.
Ce que le rendement brut ne vous dit pas
- Votre tranche marginale d'imposition : à TMI 45 % vous perdez presque la moitié du revenu distribué.
- Les prélèvements sociaux (17,2 %) : ajoutés systématiquement.
- La répartition revenus / amortissements : certaines SCPI distribuent une part non imposable.
- Les charges déductibles : intérêts d’emprunt, etc.
Exemple concret : 2 SCPI comparées
| Critère | SCPI A | SCPI B |
|---|---|---|
| TDVM brut annoncé | 6,0 % | 5,2 % |
| Part amortissements | 0 % | 30 % |
| Rendement net (TMI 30 %) | 3,17 % | 3,51 % |
La SCPI B affiche moins de brut mais plus de net grâce aux amortissements. Le simulateur expose ce type d’écart.
FAQ rendement SCPI
Quelle est la différence entre TDVM et TRI ?
Le TDVM mesure le rendement annuel des distributions. Le TRI (Taux de Rendement Interne) inclut aussi l'évolution du prix de la part dans le temps. Le simulateur se concentre sur le TDVM car c’est le revenu que vous encaissez.
Les revenus SCPI sont-ils soumis à la flat tax ?
Non. Les revenus SCPI sont des revenus fonciers. Ils sont imposés à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas de PFU 30 % comme pour les dividendes d’actions.
Puis-je déduire des charges ?
Oui, notamment :
- Intérêts d'emprunt
- Frais de garantie (assurance emprunteur, hypothèque)
- Frais de notaire éventuellement étalés
Le mode avancé du simulateur permet d’intégrer ces postes pour affiner le net.
Dois-je créer un compte ?
Non. Outil gratuit et sans inscription. Résultats immédiats.
Guides : Acheter sur le marché secondaire · Analyser une annonce · Décote 2025
Exemples de calculs pour mieux comprendre
Exemple : 10 000 € investis à 5 % brut
| Élément | Valeur (TMI 30 %) |
|---|---|
| Rendement brut (TDVM) | 5,0 % |
| Revenu brut annuel | 500 € |
| Impôt + prélèvements sociaux | -236 € (47,2 %) |
| Revenu net annuel | 264 € |
| Revenu net mensuel | ≈ 22 € |
| Rendement net réel | 2,64 % |
À adapter selon votre TMI. Le simulateur fait ce calcul pour vous.
Comment optimiser votre rendement net SCPI
Stratégie 1 : Acheter sur le marché secondaire
Acheter des parts avec décote de 15-25 % augmente mécaniquement le rendement. Exemple : une part à 800 € au lieu de 1 000 € qui verse 50 €/an = 6,25 % au lieu de 5 %.
Utilisez notre simulateur marché secondaire pour calculer l'impact réel de la décote.
Stratégie 2 : Privilégier les SCPI avec amortissements
Certaines SCPI distribuent une part d'amortissements (20-40 %) qui réduit la base imposable. Vous payez moins d’impôts pour le même revenu brut.
Stratégie 3 : Financer à crédit si TMI élevé
Les intérêts d'emprunt sont déductibles. Pour un TMI à 41-45 %, l’achat à crédit peut être plus efficace qu’un achat comptant, selon le taux d’emprunt.
Stratégie 4 : Démembrement temporaire
Acheter la nue-propriété puis récupérer l'usufruit évite toute fiscalité pendant la durée du démembrement. Intéressant si vous êtes fortement imposé aujourd'hui.
Conseil 2ndMarket : Cumulez. Exemple : achat à crédit (intérêts déductibles) + marché secondaire (décote) + SCPI avec amortissements. Gain net possible de +2 à +3 points vs achat plein tarif au comptant.
Rendement SCPI vs autres placements (après fiscalité)
| Placement | Rendement brut | Fiscalité | Rendement net (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|
| SCPI rendement | 5,5 % | TMI + 17,2 % PS | 2,90 % |
| Livret A | 3,0 % | Exonéré | 3,0 % |
| Assurance-vie (fonds euros) | 2,5 % | PFU 30 % (ou TMI) | 1,75 % |
| Actions dividendes | 4,0 % | PFU 30 % | 2,80 % |
| Immobilier locatif direct | 5,0 % | Revenus fonciers (TMI + PS) | 2,64 % |
Lecture : À TMI 30 %, les SCPI restent compétitives face aux autres placements. À TMI 11 %, l’écart est encore plus favorable (≈3,84 % net).
Avantages fiscaux possibles sur les SCPI
- Déductibilité des intérêts d'emprunt
- Amortissements distribués non imposables immédiatement
- Démembrement pour différer la fiscalité
- Transmission patrimoniale facilitée (abattement 100 000 € par enfant tous les 15 ans)
Les facteurs qui influencent votre rendement net
1. Votre situation fiscale personnelle
C’est le levier principal. L'écart de rendement net entre TMI 11 % et TMI 45 % peut dépasser 2 points sur la même SCPI.
Exemple : SCPI à 5,5 % brut
- TMI 11 % : 3,84 % net
- TMI 30 % : 2,90 % net
- TMI 45 % : 2,07 % net
2. La composition des revenus distribués
Une SCPI peut distribuer :
- Revenus locatifs (imposables à 100 %)
- Amortissements (non imposables immédiatement)
- Plus-values si vente d’actifs
Plus la part d'amortissements est élevée, meilleur est votre net.
3. Le mode de détention
- Pleine propriété : fiscalité standard (TMI + PS)
- Nue-propriété : pas de revenus donc pas d’impôt pendant le démembrement
- Usufruit : revenus imposables mais ticket d’entrée réduit
- SCI à l'IS : IS (15-25 %) puis PFU ou TMI sur dividendes
4. Le financement
Achat comptant :
- Simple
- Pas de charge d'intérêts
- Pas de levier ni de déduction
Achat à crédit :
- Intérêts d'emprunt déductibles
- Effet de levier possible
- Risque de cash-flow négatif si taux élevé
Passez à l'action
Vous avez les clés pour comprendre votre rendement net SCPI. Calculez maintenant le vôtre :
- Simulateur de rendement net SCPI (celui-ci)
- Simulateur marché secondaire (décote)
- Simulateur d'arbitrage (optimisation portefeuille)
À savoir
Les résultats sont indicatifs et basés sur des hypothèses susceptibles d’évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avertissement
L’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus distribués ne sont pas garantis.
Mentions légales
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