La crise de liquidité pénalise les vendeurs mais crée une opportunité pour les acheteurs.
Acheter des SCPI décotées en 2025 permet de payer moins cher et d’améliorer son rendement dès le premier loyer.
Pourquoi acheter SCPI décotées en 2025 ?
Depuis 2023, la demande de retraits explose alors que la collecte ralentit. Résultat : des milliers de parts en attente et des vendeurs pressés de sortir.
Pour les acheteurs, c’est l’occasion d’acquérir des parts moins chères que le prix officiel, avec un rendement d’entrée supérieur et aucun délai de jouissance.
Comprendre la décote
La décote est la différence entre le prix de souscription officiel et le prix réellement payé sur le marché secondaire.
Exemple :
- Prix de souscription officiel : 1 000 € (incluant 10 % de frais d’entrée).
- Valeur de retrait : 900 €.
- Prix négocié sur le marché secondaire : 750 €.
Dans ce cas, l’acheteur paie 25 % de moins que le prix de souscription officiel. Pourtant, il perçoit les mêmes loyers qu’un investisseur ayant payé 1 000 €. C’est cet écart qui améliore le rendement d’entrée.
Impact sur le rendement SCPI 2025
Les loyers distribués sont calculés sur le prix de souscription, pas sur le prix payé par l’acheteur.
Cas pratique :
- Une SCPI distribue 5 % par an sur une part à 1 000 €, soit 50 € de loyers annuels.
- Souscription classique : avec frais inclus, le rendement réel tombe à environ 4,5 %.
- Achat à 750 € sur le marché secondaire : l’acheteur perçoit toujours 50 €, mais son rendement grimpe à 6,6 %.
- Après prise en compte des frais de transaction (droits, notaire, plateforme), le rendement net se situe généralement entre 5,5 % et 6 %.
Autre avantage : il n’y a aucun délai de jouissance.
Les loyers commencent à être versés dès l’enregistrement de la cession par la société de gestion et la validation notariale.
Comment repérer les bonnes opportunités
Toutes les décotes ne se valent pas. Avant d’acheter, il faut examiner les documents publics (bulletins, rapports annuels, DIC).
Points clés à analyser entre autres:
- Taux d’occupation financier
- Baux fermes de plusieurs années,
- Diversification géographique,
- Société de gestion reconnue
En 2025, une décote de 15 à 30 % peut être attractive tout en analysant les vacances locatives, le patrimoine (...)
Frais à prévoir pour l’acheteur
- Commission : 1,8 % TTC,
- Droits d’enregistrement : 5 %,
- Frais d’avant-contrat : 240 € TTC,
- Éventuels frais de société de gestion : 0 à 200 €.
Profils d’opportunités en 2025
- SCPI résidentielles : loyers stables, décotes modérées.
- SCPI logistiques : actifs porteurs, forte demande.
- SCPI diversifiées récentes : bon équilibre rendement/risque.
- SCPI de bureaux : décotes importantes possibles, à analyser au cas par cas.
Exemple investisseur
Un acheteur prend 25 parts d’une SCPI diversifiée :
- Prix de souscription officiel : 1 000 € par part.
- Prix payé sur le marché secondaire : 820 €.
- Montant investi : 20 500 € + frais.
- Loyers annuels (calculés sur le prix de souscription) : 1 250 €.
- Rendement d’entrée : environ 5,5 % net, supérieur à une souscription classique, avec des loyers versés immédiatement.
Conclusion
Acheter des SCPI avec décote en 2025, c’est bénéficier d’un point d’entrée rare : moins cher que le prix officiel, sans délai de jouissance et avec un rendement amélioré.
Cette stratégie s’adresse à des investisseurs de long terme (>8 ans), prêts à attendre que le marché se rééquilibre.
À retenir
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Quels sont les frais à l’achat d’une SCPI avec décote ?
1,8 % TTC de commission, 5 % de droits, 240 € TTC d’avant-contrat, et parfois 0 à 200 € de frais de société de gestion.
La décote suffit-elle à faire une bonne affaire ?
Non. Il faut vérifier le taux d’occupation, la qualité des actifs et la solidité de la société de gestion.
Peut-on financer l’achat avec un crédit ?
Oui, certaines banques l’acceptent, mais la majorité des transactions se font comptant.
