Alerte Marché Temps Réel
Recevez un email dès qu'une opportunité est en ligne.
Mise à jour : mai 2026 · Temps de lecture : 7 minutes
L'essentiel en 5 points
- Une SCI familiale ou une holding patrimoniale peut acheter des parts de SCPI sur 2nd Market au même titre qu'un particulier, avec quelques justificatifs supplémentaires.
- Le parcours d'achat est identique à celui d'un particulier : création de compte au nom de la société, dépôt d'offre, signature notariale, transfert des parts.
- Les documents requis par le notaire : statuts à jour, extrait Kbis récent, pouvoirs si représentant agit au nom de la société, pièces KYC des dirigeants et bénéficiaires effectifs.
- Acheter en personne morale facilite la transmission (donation progressive de parts de SCI) et permet d'organiser la fiscalité au niveau de la structure (option IS sous conditions).
- Les droits d'enregistrement de 5 % sur l'acquisition de parts de SCPI sur le marché secondaire (article 726 du CGI) s'appliquent que l'acheteur soit une personne physique ou morale.
Pourquoi acheter en SCI ou en holding
Acheter des parts de SCPI via une personne morale est une pratique courante pour structurer un patrimoine, mutualiser un investissement entre plusieurs associés ou piloter la fiscalité au niveau de la structure plutôt que des associés.
SCI familiale
La Société Civile Immobilière permet à plusieurs membres d'une même famille d'acheter et de gérer un patrimoine immobilier ensemble. Elle facilite la transmission par donations progressives de parts sociales aux enfants, profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (CGI art. 779).
Holding patrimoniale
Une holding patrimoniale peut loger des parts de SCPI aux côtés d'autres actifs (immobilier en direct, valeurs mobilières) afin d'organiser les flux financiers et la fiscalité au niveau de la structure. La holding est souvent à l'IS, ce qui modifie significativement le traitement fiscal des revenus et de la plus-value à la sortie.
Autres personnes morales
D'autres structures (SAS, SARL, SC, associations) peuvent également acquérir des parts de SCPI dans une logique de diversification de trésorerie ou d'allocation immobilière indirecte. Le traitement fiscal dépend du régime applicable à la société.
Pour comparer la SCI à la SCPI sur les critères clés (ticket d'entrée, rendement, gestion, fiscalité, liquidité, risque), voir le guide SCPI vs SCI : comparatif sur 6 critères.
Quelles personnes morales sont acceptées
2nd Market accepte l'inscription d'une large gamme de personnes morales, sous réserve de la fourniture des justificatifs réglementaires et de la conformité aux obligations KYC (identification du bénéficiaire effectif au sens du Code monétaire et financier).
- SCI (familiale ou de gestion) à l'IR ou à l'IS ;
- Holding patrimoniale (SARL, SAS, SC ou autre forme juridique) ;
- Sociétés commerciales souhaitant placer une partie de leur trésorerie en immobilier indirect ;
- Associations et fondations selon leur objet et leurs statuts.
Documents nécessaires
Le notaire qui sécurise la transaction demande systématiquement les pièces suivantes pour vérifier la régularité de l'opération et identifier le bénéficiaire effectif.
| Document | Pourquoi |
|---|---|
| Statuts à jour de la société | Vérifier l'objet social et la capacité de la société à acquérir des parts de SCPI. |
| Extrait Kbis ou avis de situation au RCS récent (moins de 3 mois) | Confirmer l'existence juridique de la société et identifier le représentant légal. |
| Pouvoir ou mandat du représentant | Si la décision d'acquisition est prise par un représentant non statutaire (procès-verbal d'assemblée, délégation de pouvoir). |
| Pièces d'identité des dirigeants et bénéficiaires effectifs | Conformité KYC et lutte contre le blanchiment (Code monétaire et financier, art. L561-2 et suivants). |
| Justificatif d'origine des fonds | Selon le montant de la transaction et les diligences notariales. |
L'équipe 2nd Market accompagne la collecte de ces pièces lors de la création du compte acheteur au nom de la société. La liste exacte peut varier selon la nature de la personne morale et les diligences du notaire instrumentaire.
Le parcours pas à pas sur 2nd Market
- Créer le compte acheteur au nom de la SCI ou de la holding sur app.2ndmarket.fr. Le statut de personne morale est sélectionné dès l'inscription.
- Compléter le profil société avec les justificatifs (statuts, Kbis, identité du représentant et des bénéficiaires effectifs).
- Rechercher des annonces de SCPI et filtrer selon les critères patrimoniaux (catégorie d'actifs, société de gestion, niveau de décote, capital fixe ou variable).
- Déposer une offre d'achat. Les justificatifs de la société sont automatiquement transmis au vendeur et au notaire après acceptation.
- Signature notariale : avant-contrat dématérialisé via DocuSign, versement sur compte séquestre, acte authentique de cession, transfert des parts auprès de la société de gestion.
Créer un compte SCI ou holding Voir les annonces SCPI
Cas chiffré : 200 000 € investis via SCI
Une SCI familiale investit 200 000 € en SCPI sur le marché secondaire de 2nd Market, avec une décote indicative de 15 % sur le prix de souscription primaire.
Frais acheteur 2nd Market : commission 1,8 % TTC + frais d'avant-contrat 240 € TTC + droits d'enregistrement 5 % (article 726 CGI) + frais de société de gestion (0 à 200 € TTC selon SCPI). Pour un ticket de 200 000 €, le total des frais s'élève environ à 13 940 €, soit ≈ 6,97 % du prix d'achat.
Comparaison primaire : sur le marché primaire, les frais de souscription inclus dans le prix se situent généralement entre 8 % et 12 %. Pour 200 000 € investis, la charge de frais inclus représenterait environ 16 000 à 24 000 €.
La SCI perçoit ensuite les distributions trimestrielles de la SCPI, qu'elle redistribue ou réinvestit selon ses statuts. Hypothèses indicatives. Les frais exacts dépendent du ticket et de la SCPI ; les performances futures ne sont pas garanties.
Calculer les frais sur votre ticket
Questions fréquentes
Quels types de personnes morales peuvent acheter des SCPI sur 2nd Market ?
2nd Market accepte les SCI (familiales ou de gestion), les holdings patrimoniales (SARL, SAS, SC), les sociétés commerciales souhaitant placer une partie de leur trésorerie, ainsi que les associations et fondations selon leur objet et leurs statuts. La conformité aux obligations KYC et l'identification du bénéficiaire effectif sont systématiquement vérifiées par le notaire.
Quels documents fournir pour acheter en SCI ou en holding ?
Les pièces standards : statuts à jour de la société, extrait Kbis ou avis de situation RCS récent (moins de 3 mois), pouvoir ou mandat du représentant si la décision est prise par un non-statutaire, pièces d'identité des dirigeants et bénéficiaires effectifs, justificatif d'origine des fonds selon le montant. La liste précise peut varier selon la nature de la personne morale et les diligences du notaire.
La SCI doit-elle être à l'IR ou à l'IS pour acheter des SCPI ?
Les deux régimes permettent d'acheter des SCPI. À l'IR (régime par défaut), les revenus de SCPI remontent en transparence aux associés et sont imposés selon leur taux marginal et les prélèvements sociaux à 17,2 %. À l'IS, la SCI peut amortir les actifs et déduire un plus grand nombre de charges, mais l'option est irrévocable et modifie le traitement de la plus-value à la sortie. L'arbitrage doit être étudié avec un expert-comptable au regard de l'horizon et du profil fiscal des associés.
Combien de temps prend une transaction en personne morale sur 2nd Market ?
Le délai dépend de la complétude des justificatifs de la société et de la SCPI concernée. En pratique, le processus peut s'étaler de quelques semaines à plusieurs mois entre l'acceptation de l'offre et le transfert effectif des parts. Le délai notarial et le délai d'enregistrement de la cession auprès de la société de gestion sont généralement les étapes les plus longues.
Les droits d'enregistrement de 5 % s'appliquent-ils en personne morale ?
Oui. L'article 726 du Code Général des Impôts soumet la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière à un droit d'enregistrement de 5 % du prix, à la charge de l'acheteur, qu'il soit personne physique ou morale. Ce droit s'applique aux parts de SCPI cédées sur le marché secondaire de gré à gré, contrairement à la souscription en primaire d'une SCPI à capital variable qui n'est pas soumise à ce droit.
Une SCI familiale peut-elle financer un achat de SCPI à crédit ?
Oui, sous réserve de l'accord d'une banque partenaire. Le prêt est généralement consenti à la SCI, garanti par les associés. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (régime IR) ou des charges (régime IS). Les frais de dossier, d'hypothèque et d'assurance s'ajoutent au coût total. L'effet de levier amplifie le rendement potentiel mais aussi le risque de perte en capital et le risque de remboursement en cas de baisse de valeur ou de tension sur les distributions.
Pour aller plus loin : le comparatif SCPI vs SCI sur 6 critères, le comparatif global SCPI, viager et SCI, le guide comment investir en SCPI, et le guide de revente de parts de SCPI.
Sources
- Code Général des Impôts : articles 8, 8 ter (régime fiscal SCI), 150 U (plus-values immobilières), 726 (droits d'enregistrement), 779 (abattements donations)
- Code monétaire et financier, articles L561-2 et suivants (obligations KYC et identification du bénéficiaire effectif)
- BOFiP, doctrine fiscale SCI et SCPI
- ASPIM, bulletin trimestriel T4 2025
- LFSS 2026 (taux des prélèvements sociaux 17,2 % sur revenus immobiliers)
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP). L'investissement présente un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel habilité avant toute décision d'investissement.