Pourquoi parler de décote ?
Les investisseurs constatent des écarts entre le prix de souscription, le prix de retrait et les prix pratiqués sur le marché secondaire.
Comprendre cette mécanique est essentiel pour fixer un prix juste — et pour anticiper les arbitrages patrimoniaux.
Trois notions clés
Prix de souscription : le montant payé pour acquérir une part, incluant les frais d’entrée (souvent 8–12 %).
Prix de retrait : la somme reçue lors d’une sortie par la société de gestion (prix de souscription – frais d’entrée).
Décote : l’écart appliqué par un vendeur sur le marché secondaire pour rendre ses parts plus attractives.
Référence réglementaire
Ces valeurs sont définies et publiées dans les rapports annuels et bulletins des SCPI, sous le contrôle des sociétés de gestion agréées AMF.
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Le fonds de remboursement : un cas particulier
“Que se passe-t-il si la file d’attente des retraits est bloquée ?”
Certaines SCPI peuvent activer un fonds de remboursement.
À quoi ça sert ?
C’est un mécanisme exceptionnel, voté en assemblée générale des associés et activé uniquement quand les demandes de retrait dépassent largement les souscriptions.
Objectif : offrir une solution de sortie aux associés bloqués, mais au prix d’une décote supplémentaire.
Comment ça marche ?
- Le fonds est créé et alimenté par la société de gestion
- Il s’adresse uniquement aux porteurs de parts déjà en file d’attente de retrait depuis xx mois.
- Chaque porteur reçoit une offre de rachat souvent inférieure au prix de retrait classique.
- Un plafond de parts par associé est souvent appliqué (ex. 200 parts maximum).
- L’offre est limitée dans le temps (xx jours pour répondre).
- Le paiement intervient généralement sous 1 à 2 mois après acceptation
Théorie des valeurs en SCPI
- Valeur de reconstitution : coût pour recréer le patrimoine immobilier (souvent légèrement supérieur au prix de souscription).
- Prix de souscription : fixé à ±10 % de la valeur de reconstitution (cadre AMF).
- Prix de retrait : prix de souscription – frais d’entrée (–8 à –12 % en moyenne).
- Prix via fonds de remboursement : inférieur au retrait classique, avec une décote supplémentaire de 10 à 11 % en moyenne /prix de retrait, soit plus de - 20% prix de souscription
Limites à connaître
- Le fonds n’est pas permanent : il peut être suspendu sans préavis une fois la dotation épuisée.
- Il ne couvre pas toujours toutes les demandes.
- Le prix est fixé par la société de gestion et reste inférieur au prix de retrait.
Questions à se poser avant d’accepter
- Suis-je prêt à céder avec une décote supplémentaire pour sortir plus vite ?
- Mon besoin de liquidité est-il urgent (succession, divorce, projet immobilier) ?
- La SCPI prévoit-elle de réactiver un fonds prochainement ? Quelles en sont les limites ?
- Quelle est l'alternative avec 2nd Market où je pourrais proposer mes parts à un prix libre ?
À retenir
Le fonds de remboursement est un filet de sécurité, pas une solution de confort.
Il peut dépanner en cas d’urgence, mais se paie toujours par une décote plus forte et des conditions limitées.
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Questions à se poser avant de fixer son prix
- Quelle est la valeur de reconstitution dans le dernier rapport annuel ?
- Le marché secondaire est-il fluide ou saturé ?
- Quel rendement l’acheteur peut-il espérer à ce prix ?
- Ai-je besoin de liquidités rapides ou puis-je attendre ?
- La SCPI a-t-elle activé un fonds de remboursement ?
- Mon prix est-il cohérent par rapport aux autres annonces ?
➡️ Simulateur d’arbitrage SCPI – pour tester différents scénarios (vendre maintenant vs attendre)
Sur 2nd Market Revente SCPI
- Vous pouvez modifier votre annonce à tout moment, sans frais, en fonction des offres reçues.
- La décote affichée sur la plateforme est un repère transparent, pas une recommandation de prix.
- En 2024-2025, le volume de parts en attente de retrait dépasse 2,3 milliards d’euros, avec des délais pouvant dépasser 2 ans pour certaines SCPI.
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En résumé
La décote est un indicateur clé pour comprendre le marché secondaire des SCPI.
Elle permet aux vendeurs d’ajuster leur prix, et aux acheteurs d’évaluer le rendement potentiel.