Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir collectivement dans de l’immobilier professionnel. Vous achetez des parts et percevez votre quote-part des loyers, souvent chaque trimestre.

Exemple

Imaginez un immeuble de bureaux à Paris coûtant 10 millions € :

• Sans SCPI : Impossible pour un particulier
• Avec SCPI : l’immeuble est divisé en 25 000 parts à 400 € chacune
• Vous achetez : 10 parts = 4 000 € d’investissement
• Vous recevez : votre part des loyers chaque trimestre

Types de SCPI

SCPI à capital variable (majoritaires)

• Principe : entrer/sortir à tout moment
• Avantage : plus de flexibilité
• Inconvénient : file d’attente pour sortir (parfois 600+ jours en 2025)
• Exemples : Corum Origin, Épargne Foncière

SCPI à capital fixe

• Principe : nombre de parts limité
• Avantage : marché secondaire organisé
• Inconvénient : prix fluctuant selon l’offre/demande
• Exemples : Comète, certaines SCPI spécialisées

Frais à connaître avant d’investir

• Frais d’entrée : souvent élevés
• Frais de gestion : prélevés sur les loyers
• Sortie : délais possibles (files d’attente)
• Fiscalité : revenus fonciers selon votre situation

L’option 2nd Market : acheter avec décote

Au lieu d’acheter des parts « neuves », vous les achetez à un investisseur qui revend. Cela peut permettre d’obtenir une décote, souvent liée à :

• Urgence du vendeur (succession, divorce, liquidités)
• File d’attente longue
• Négociation libre entre acheteur et vendeur

Attention : des frais additionnels s’appliquent (droits d’enregistrement, notaire).

Questions à se poser avant d’investir

• Combien investir ? Max 15 % du patrimoine
• Durée minimum : 8 à 10 ans
• Objectif : revenus ou valorisation
• Tolérance au risque : SCPI défensives (santé) ou dynamiques (bureaux)

Signaux d’attention

• Rendement trop beau pour être vrai
• SCPI récente (<3 ans d’historique)
• Frais d’entrée >12 %
• Taux d’occupation <90 %
• File d’attente >24 mois

Checklist avant achat

• Lire la note d’information
• Vérifier l’historique des distributions
• Comprendre les frais (entrée, gestion, sortie)
• Simuler le rendement net après fiscalité
• Prévoir une durée d’investissement longue

Points clés à retenir

• Les revenus ne sont pas garantis
• Investissement illiquide
• Fiscalité avantageuse après 15 ans
• Diversification recommandée
• Marché secondaire 2nd Market : opportunités avec décote mais frais additionnels (droits d’enregistrement 5 %, notaire)