Simulateur d’investissement SCPI comparé à l'Immobilier
Simulateur comparatif SCPI vs Immobilier Direct
Entrez vos hypothèses. Calculs instantanés. Aucune donnée stockée.
1) Paramètres généraux
2) Hypothèses SCPI
Le Taux de Distribution est généralement net de frais de gestion. Les impôts sont calculés sur les revenus distribués. Si les frais de marché secondaire sont > 0, ils sont utilisés en priorité.
3) Hypothèses Immobilier Direct (sans crédit)
Le prix du bien est déduit du capital disponible après prise en compte des frais de notaire. Hypothèses sans crédit et hors régime LMNP.
Résultats synthétiques
SCPI
Immobilier direct
Détail des hypothèses et méthode de calcul
- Notation : Tous les montants sont nets d'impôt sur le revenu (TMI) et de prélèvements sociaux (PS) si l'option est cochée. La simulation n'inclut pas l'impôt sur la plus-value à la revente.
- SCPI : Le capital investi est égal au capital total moins les frais d'entrée. Si les "frais marché secondaire" sont supérieurs à zéro, ils sont utilisés en priorité. Les revenus bruts sont calculés sur le capital investi. Le capital final est la valeur du capital investi revalorisé annuellement.
- Immobilier Direct : Le prix du bien est calculé de sorte que `Prix du bien + Frais de notaire = Capital total`. Les revenus nets sont calculés après déduction des charges, de la vacance locative, du TMI et des PS. Le capital final est la valeur du bien revalorisé annuellement.
- Total Net Projeté : Somme du capital final estimé et des revenus nets cumulés sur l'horizon de placement.
Simulateur SCPI vs Immobilier Direct : Comparez les Rendements en 2025
Investir dans l'immobilier nécessite une analyse précise des rendements potentiels. Notre simulateur gratuit vous permet de comparer objectivement les performances entre SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et immobilier locatif direct. Optimisez vos décisions d'investissement avec des calculs personnalisés incluant tous les frais réels.
Pourquoi comparer SCPI et immobilier direct ?
Les SCPI et l'immobilier direct répondent à des profils d'investisseurs différents. Les SCPI offrent une gestion déléguée et une diversification immédiate, tandis que l'immobilier direct permet un contrôle total mais exige du temps et des compétences en gestion locative.
Points clés de la comparaison :
- Ticket d'entrée : À partir de 1 000 € pour les SCPI contre 50 000 € minimum pour l'immobilier direct
- Gestion : 100 % déléguée en SCPI vs gestion active requise en direct
- Liquidité : Variable selon le type de SCPI (délai moyen 2-6 semaines sur 2nd Market) vs vente immobilière classique (3-6 mois)
- Diversification : Immédiate avec les SCPI (patrimoine mutualisé) vs concentration du risque en direct
Notre simulateur intègre ces différences pour vous donner une vision claire des rendements nets réels, après tous les frais et charges. Découvrez également notre simulateur de rendement SCPI pour une analyse approfondie des performances par SCPI.
Les avantages de notre simulateur
✓ Analyse personnalisée
Ajustez le capital initial, la durée d'investissement (5 à 30 ans), les frais de gestion, et le taux d'occupation pour obtenir des projections adaptées à votre situation.
✓ Comparaison instantanée
Visualisez côte à côte les différences de rendement net entre SCPI et immobilier direct, avec un affichage graphique des revenus cumulés sur votre horizon d'investissement.
✓ Données précises et réalistes
Notre outil intègre les taux d'occupation moyens du marché, les frais de gestion réels, les charges de copropriété, la fiscalité immobilière, et les coûts de transaction.
✓ 100 % gratuit et sans inscription
Aucune donnée personnelle requise. Accédez immédiatement aux résultats sans créer de compte. Vos simulations restent privées et ne sont pas stockées.
Pour aller plus loin, consultez notre simulateur d'arbitrage SCPI pour savoir s'il est opportun de vendre vos parts actuelles ou notre simulateur de marché secondaire pour évaluer les opportunités d'achat avec décote.
Comment utiliser le simulateur en 3 étapes
Notre interface intuitive vous guide pas à pas dans la comparaison. Voici le processus :
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Définissez votre capital d'investissement
Indiquez le montant que vous souhaitez investir. Le simulateur s'adapte automatiquement pour comparer des scénarios équivalents entre SCPI et immobilier direct, en tenant compte des tickets d'entrée minimums respectifs.
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Choisissez votre horizon d'investissement
Sélectionnez une durée entre 5 et 30 ans. Cette période détermine l'impact des frais initiaux (frais de notaire, droits d'enregistrement, commissions), l'effet de la capitalisation des revenus, et l'évolution potentielle de la valeur du bien ou des parts.
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Analysez les résultats détaillés
Obtenez instantanément une comparaison chiffrée des deux options avec :
- Rendement net annuel moyen (après tous les frais et charges)
- Total des revenus locatifs cumulés sur la période
- Capital final estimé (investissement + revenus + plus-value potentielle)
- Graphique d'évolution des performances sur la durée sélectionnée
- Décomposition des frais et charges annuelles
💡 Astuce : Testez plusieurs scénarios en modifiant les paramètres (taux d'occupation, frais de gestion, durée) pour identifier la stratégie optimale selon votre profil. Vous pouvez également télécharger un récapitulatif PDF de votre simulation pour l'analyser avec votre conseiller.
Critères de comparaison intégrés dans le simulateur
Pour les SCPI
- Frais de souscription : Généralement entre 8 % et 12 % du montant investi (ou achat avec décote sur le marché secondaire)
- Frais de gestion annuels : Entre 10 % et 15 % des loyers collectés, selon la SCPI
- Taux de distribution : Rendement historique moyen entre 4 % et 6 % (variable selon les SCPI et secteurs)
- Taux d'occupation financier (TOF) : Impact direct sur les revenus perçus
- Fiscalité : Revenus fonciers imposés au barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Liquidité : Délai de revente variable (de quelques semaines sur 2nd Market à plusieurs mois via les sociétés de gestion)
Pour l'immobilier locatif direct
- Frais d'acquisition : Frais de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), frais d'agence éventuels
- Charges de copropriété : Variable selon le type de bien et les équipements
- Taxe foncière : À la charge du propriétaire
- Frais de gestion locative : Si délégation à une agence (8-10 % des loyers HT)
- Travaux et entretien : Provisions recommandées (0,5 % à 1 % de la valeur du bien par an)
- Vacance locative : Périodes sans revenus entre deux locataires
- Assurances : Propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI)
- Fiscalité : Régime réel ou micro-foncier, possibilité d'amortissement en LMNP/LMP
Le simulateur intègre tous ces paramètres pour calculer le rendement net réel de chaque option. Complétez votre analyse avec notre simulateur de frais SCPI pour visualiser précisément les coûts d'une acquisition sur le marché secondaire.
Optimisez votre stratégie d'investissement immobilier
Le choix entre SCPI et immobilier direct dépend de plusieurs facteurs personnels :
Les SCPI sont particulièrement adaptées si :
- Vous privilégiez la simplicité et la délégation totale de gestion
- Votre capital initial est limité (investissement dès 1 000 €)
- Vous recherchez une diversification immédiate (patrimoine mutualisé sur plusieurs actifs)
- Vous souhaitez de la flexibilité (revente possible par fraction de parts)
- Vous n'avez pas de temps à consacrer à la gestion locative
L'immobilier direct est préférable si :
- Vous disposez d'un capital conséquent et d'une capacité d'emprunt
- Vous souhaitez un contrôle total sur le choix du bien et sa gestion
- Vous pouvez consacrer du temps à la gestion locative (ou déléguer à une agence)
- Vous avez des compétences en négociation immobilière et en travaux
- Vous visez une optimisation fiscale avancée (LMNP, déficit foncier, etc.)
Stratégie mixte : De nombreux investisseurs combinent les deux approches pour équilibrer contrôle et simplicité. Par exemple : un bien en direct pour la résidence principale future ou la transmission, complété par des SCPI pour la diversification géographique et sectorielle.
Découvrir les SCPI disponibles sur 2nd Market →Pour approfondir votre réflexion, consultez nos ressources complémentaires :
- Guide complet de la revente de parts SCPI
- Comment analyser une annonce sur le marché secondaire
- Simulateur SCPI à crédit pour évaluer l'effet de levier
- Simulateur de fiscalité SCPI pour anticiper votre imposition
Mentions légales et avertissement
Statut de 2nd Market : Notre plateforme agit uniquement comme un marché secondaire facilitant les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et nous ne fournissons aucun conseil personnalisé ni recommandation d'investissement.
Nature des informations : Les données affichées dans le simulateur sont issues de calculs mathématiques basés sur des moyennes de marché et des informations publiques. Bien que nous veillions à leur exactitude, ces projections sont indicatives et ne constituent pas une garantie de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risques associés : Tout investissement immobilier (SCPI ou direct) comporte des risques :
- Risque de perte en capital : La valeur des parts de SCPI ou d'un bien immobilier peut fluctuer à la baisse
- Risque de liquidité : La revente peut nécessiter plusieurs mois et se faire avec une décote
- Risque de rendement : Les revenus locatifs peuvent varier selon l'occupation et la conjoncture
- Risque de marché : L'évolution des prix immobiliers dépend de facteurs économiques imprévisibles
Responsabilité : Les utilisateurs doivent effectuer leurs propres vérifications et analyses. Nous déclinons toute responsabilité pour les décisions d'investissement prises sur la base des informations ou simulations fournies. Il est recommandé de consulter un conseiller financier indépendant avant tout engagement.
Précision des données : Les taux de rendement, frais de gestion, et autres paramètres utilisés dans le simulateur sont des valeurs moyennes basées sur les données publiques des principaux acteurs du marché. Les conditions réelles peuvent varier significativement selon les SCPI, les biens immobiliers, et les périodes considérées.
Pour toute question ou suggestion d'amélioration du simulateur, contactez notre équipe.