Simulation SCPI : Projetez vos revenus sur 10–25 ans
Projetez vos revenus nets annuels, la valorisation du capital et le TRI net (après IR selon TMI et prélèvements sociaux 17,2% sur les revenus).
Revenus nets (après IR + 17,2%)
- Revenus bruts cumulés : —
- Impôts + PS cumulés : —
- Revenus nets cumulés : —
- Net annuel moyen : —
Capital & plus-value (hors fiscalité de cession)
- Nombre de parts : —
- Valeur du capital final : —
- Plus-value potentielle : —
- TRI net (revenus après impôts) : —
Projection année par année
| Année | Revenus bruts | Impôts + PS | Revenus nets | Prix/part fin d'année | Capital fin d'année | Parts (si réinvesti) |
|---|
Hypothèses de calcul
- Revenus bruts = nombre de parts × prix par part courant × TDVM.
- Fiscalité annuelle sur revenus : TMI + prélèvements sociaux 17,2%.
- Valorisation du capital : revalorisation annuelle appliquée au prix de part. Pas de frais inclus.
- TRI net : calculé sur flux après IR + PS sur revenus, sans fiscalité de cession.
- Option “Réinvestissement” : réachat de parts entières avec les revenus nets de l’année.
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Simulation indicative.
⚠️ Informations fournies à titre indicatif, non constitutives d’un conseil en investissement. Les SCPI comportent des risques (capital, liquidité, revenus).
Simulation SCPI : revenus nets, capital final et TRI net
Le simulateur SCPI projette trois éléments clés pour un investisseur : vos revenus nets après impôts, la valeur potentielle de votre capital dans le temps, et le TRI net (taux de rendement interne) en tenant compte de votre fiscalité. L’objectif est de visualiser ce que peut rapporter une SCPI sur la durée sans avoir à construire un tableur.
Le calcul prend en compte : le montant investi, le prix de la part, le TDVM, votre TMI (tranche marginale d’imposition), les prélèvements sociaux à 17,2 %, la durée de détention (5 à 25 ans), l’hypothèse de revalorisation de la valeur de part, et l’option de réinvestir ou non les revenus pour acheter de nouvelles parts.
Comment lire les résultats du simulateur SCPI
Revenus nets cumulés
Les revenus bruts simulés correspondent aux loyers distribués par la SCPI. On applique ensuite la fiscalité des revenus fonciers : votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le résultat après impôts et prélèvements sociaux produit les revenus nets cumulés. C’est ce que vous pourriez réellement encaisser sur la période choisie (10 ans, 15 ans, 20 ans...).
Net annuel moyen indique le revenu net moyen par an après fiscalité. Beaucoup d’investisseurs le comparent à l’assurance-vie fonds euros, à un bien locatif en direct ou à d’autres placements. Ce n’est pas une garantie. La fiscalité peut évoluer dans le temps.
Capital final et plus-value potentielle
Le capital final est la valeur estimée de vos parts à l’horizon choisi. Le simulateur applique votre hypothèse de revalorisation annuelle du prix de part (par exemple +1,0 % par an). Cela permet de simuler un scénario conservateur, neutre ou optimiste. Vous pouvez aussi mettre 0 % pour simuler une absence de revalorisation.
La plus-value potentielle affichée est la différence entre le capital final estimé et le montant investi au départ. Ce montant ne tient pas compte de la fiscalité de cession ni des droits d’enregistrement dus par l’acheteur sur le marché secondaire (5 % au titre de l’article 726 CGI). Pour simuler la sortie et le prix de revente d’une part sur le marché secondaire entre particuliers, vous pouvez consulter : https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/prix-vente-scpi.
TRI net
Le TRI (taux de rendement interne) est calculé à partir de tous les flux : l’investissement initial (sortie de trésorerie), les revenus nets encaissés chaque année après impôt et prélèvements sociaux, puis la valeur finale des parts si vous les vendez à la fin de la période. Le TRI net est donc une vision globale du rendement sur la durée, pas seulement un pourcentage brut affiché sur une brochure commerciale.
Pourquoi indiquer votre TMI (tranche marginale d’imposition)
Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2 %). Deux investisseurs qui achètent la même SCPI n’auront pas le même rendement net si l’un est à 11 % et l’autre à 41 %. Le simulateur prend donc votre TMI pour calculer un flux net réaliste après impôts.
```Ce point intéresse les personnes qui comparent :
- SCPI en direct (imposition immédiate des revenus fonciers),
- SCPI via contrat d’assurance-vie (https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/scpi-assurance-vie),
- achat en nue-propriété / usufruit temporaire (https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/scpi-demembrement).
Le rendement brut affiché par une SCPI ne suffit pas. Le rendement net après impôt peut être beaucoup plus bas selon votre TMI. Pour les profils soumis à forte fiscalité, il est fréquent de regarder le démembrement ou des stratégies type « usufruit courte durée », plutôt qu’un achat plein en direct.
```Réinvestir les revenus ou les encaisser
Option « Réinvestissement des revenus »
Le simulateur propose deux scénarios :
- Non (par défaut) : vous percevez vos loyers nets chaque année. Vous ne rachetez pas de parts supplémentaires.
- Oui : chaque année, les loyers nets servent à acheter de nouvelles parts entières. Ces nouvelles parts génèrent à leur tour des revenus. C’est l’effet capitalisation dans le temps.
Le simulateur est strict : seuls des rachats de parts entières sont pris en compte. Il n’invente pas de demi-part. Cela reflète la réalité du marché (vous ne pouvez pas acheter 0,37 part).
Ce que le simulateur ne modélise pas volontairement
Frais
Les frais d’entrée, les frais de gestion annuels et les frais de sortie ne sont pas intégrés dans ce module de base. Ces frais réduisent la performance réelle. Pour estimer leur impact et obtenir une vision plus complète du coût total d’une SCPI, vous pouvez utiliser : https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/frais-scpi.
Fiscalité de la plus-value à la revente
Le TRI net affiché intègre la fiscalité annuelle sur les revenus (IR + prélèvements sociaux 17,2 %), mais ne modélise pas l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la cession des parts. La fiscalité à la sortie dépend de la durée de détention et du régime fiscal en vigueur à ce moment-là. Elle peut évoluer.
Liquidité
La projection ne garantit pas la possibilité de sortir facilement. Certaines SCPI ont une file d’attente interne de retrait très longue. Quand la société de gestion ne rachète plus les parts ou met en place une file d’attente de plusieurs centaines de jours, les associés se tournent vers le marché secondaire entre particuliers (cession de gré à gré, enregistrement, notaire). Pour comprendre ce fonctionnement : https://www.2ndmarket.fr/guide-scpi/revente et https://www.2ndmarket.fr/guide-scpi/bloquees-2025-liste-solutions.
Le simulateur ne promet pas de délai de cession. Il ne modélise pas le risque d’illiquidité. Il n’y a pas de garantie de revente.
Comment utiliser ce simulateur en pratique
Cas vendeur
Vous détenez déjà des parts et vous êtes bloqué dans la file de retrait de la société de gestion. Vous voulez mesurer : « Si je garde 5 ans de plus, est-ce que ça vaut l’attente, ou est-ce que je préfère vendre maintenant même avec une décote ? »
Le TRI net projeté vous donne un ordre de grandeur sur le rendement du scénario « je garde ». Vous pouvez ensuite le comparer avec un prix de cession immédiate sur le marché secondaire entre particuliers. Pour cadrer le prix auquel publier une annonce et trouver un acheteur direct sous contrôle notarial : https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/prix-vente-scpi.
Si vous souhaitez tester une mise en vente entre investisseurs (prix libre, acte notarié), vous pouvez déposer une intention de vente ici : https://app.2ndmarket.fr/creer-annonce.
Cas acheteur
Vous regardez des SCPI proposées sous leur prix officiel (décote). Vous voulez savoir si la décote d’achat améliore réellement votre rendement net annuel après impôts. Vous simulez avec votre TMI puis vous comparez avec une hypothèse d’achat plein tarif. L’idée est de voir si l’écart de prix d’entrée justifie le risque (liquidité, qualité du patrimoine, baisse possible du TDVM).
Vous pouvez aussi consulter les demandes d’achat déjà publiées par d’autres investisseurs, pour voir le type de SCPI et le niveau de décote qu’ils recherchent : https://app.2ndmarket.fr/scpi.
Pour analyser une annonce SCPI sur le marché secondaire et comprendre les chiffres présentés (prix affiché, rendement affiché, décote) : https://www.2ndmarket.fr/guide-scpi/analyser-annonce-marche-secondaire.
Cas arbitrage
Vous possédez déjà une SCPI A et vous envisagez de la céder pour acheter une SCPI B qui sert un meilleur taux de distribution ou qui se vend aujourd’hui avec une décote importante. Le module d’arbitrage permet de tester ce scénario : https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/arbitrage-scpi et la page dédiée à l’arbitrage : https://www.2ndmarket.fr/landing-pages/arbitrage-scpi-2025.
But : vérifier si vendre maintenant (même avec décote) puis racheter autre chose améliore votre flux net futur au lieu d’attendre le déblocage hypothétique de la file de retrait.
Points de vigilance avant décision
- Les parts de SCPI ne sont pas garanties en capital.
- Le rendement distribué peut baisser.
- La liquidité peut se tendre : la revente peut prendre du temps.
- Les revenus sont fiscalisés. Le net dépend de votre TMI et des prélèvements sociaux à 17,2 %.
- Le simulateur ne remplace pas une analyse patrimoniale ni un conseil personnalisé.
2nd Market n’est ni conseiller en investissement ni société de gestion. Aucune garantie de rendement, de revalorisation ou de délai de revente.
Pour aller plus loin : comprendre la fiscalité sur les revenus SCPI (https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/fiscalite-scpi) et suivre les annonces et demandes d’achat publiées entre particuliers (https://www.2ndmarket.fr/simulateurs/scpi-marche-secondaire).