Budget 2026 : viager et nue-propriété – guide clair pour vendeurs et acheteurs
Le Budget 2026 adopté le 2 février fixe un déficit à 5% du PIB et un endettement à 118,2%. Dans ce contexte, le viager et la nue-propriété sont souvent perçus comme des solutions patrimoniales plus lisibles : une mécanique simple, un cadre juridique connu, et des arbitrages qui se pilotent au cas par cas.
À retenir : le Budget 2026 ne crée pas une “fiscalité du viager”. L’intérêt du viager et de la nue-propriété se joue surtout sur la stabilité des règles, la structuration du prix (bouquet/rente) et le bon cadrage des risques (durée, occupation, revente).
Ce que vous trouverez dans ce guide :
- Ce que le Budget 2026 change (ou ne change pas) pour le viager
- Viager expliqué côté vendeurs (bouquet, rente, fiscalité, points d’attention)
- Lecture côté acheteurs (rendement, risques, comparaison avec d’autres options)
- Un simulateur pour chiffrer votre cas (indication, sans promesse)
- Un tableau de repères : viager, nue-propriété et alternatives
Budget 2026 : stabilité fiscale pour le viager
Le barème de l’impôt sur le revenu revalorisé à l’inflation évite une hausse mécanique. Dans le même temps, certains prélèvements sur des produits d’épargne évoluent. Pour le viager, l’enjeu pratique reste d’identifier ce qui relève d’un cadre fiscal déjà connu et ce qui dépend de votre situation.
Repère simple : une rente viagère est imposée selon son régime applicable (souvent rapproché des pensions/ rentes), et la vente immobilière suit ses règles propres (plus-value, exonérations possibles selon conditions).
Le viager (libre ou occupé) reste aussi regardé comme une option “sans gestion locative” pour un vendeur, et comme une stratégie d’acquisition structurée pour un acheteur (prix découpé, risques identifiables, contrat notarié).
Viager expliqué côté vendeurs
Bouquet + rente : la mécanique
- Bouquet : un capital versé à la signature (ou selon le calendrier prévu à l’acte).
- Rente : un paiement périodique, défini au contrat, lié à la durée de vie (viager) ou à la durée prévue (temporaire).
- Occupation : en viager occupé, le vendeur conserve l’usage (selon les termes) ; en viager libre, l’acheteur dispose du bien immédiatement.
Fiscalité vendeur : les points qui reviennent le plus
- La rente suit le régime fiscal applicable aux rentes viagères (imposition selon règles en vigueur et situation).
- Le traitement de la plus-value dépend du bien, de la détention et des conditions (exonérations possibles selon cas, notamment résidence principale).
- En présence d’usufruit/nue-propriété, les impacts IFI et transmission doivent être relus au contrat.
À cadrer avant de signer : clause d’indexation, répartition des charges, modalités d’occupation, garanties, et conséquences si l’une des parties ne respecte pas le contrat. Ce sont souvent ces points, plus que le “Budget”, qui créent des écarts importants entre deux viagers.
Acheteurs : rendement et risques, en version simple
Pour l’acheteur, le viager est une acquisition avec une structure de prix atypique. Le “rendement” n’a de sens que si vous précisez ce que vous calculez (usage, loyers éventuels, durée estimée, fiscalité) et surtout le risque principal : la durée.
| Critère | Viager occupé | Viager libre | Location classique |
|---|---|---|---|
| Logique de “rendement” | Souvent calculé comme une valeur théorique liée à la décote et à la rente | Peut être rapproché d’une acquisition classique si le bien est exploité | Basé sur un loyer, une vacance, des charges et une fiscalité |
| Fiscalité | À analyser selon le montage (occupation, charges, éventuels revenus) | À analyser selon le montage (revenus, régime, charges) | Selon régime choisi et nature des revenus |
| Risque principal | Durée (aléa viager) + occupation | Risque immobilier “classique” + marché + exploitation | Vacance, impayés, travaux, réglementation |
| Liquidité | Revente possible mais dépend du montage et du marché | Revente possible comme un bien classique | Marché “standard” mais dépend du bien |
Repère de calcul : certains acheteurs raisonnent en “rendement” = flux (rente) / prix payé, mais ce ratio ne suffit pas. Il faut ajouter la durée, l’occupation, la fiscalité, les charges, et votre objectif (usage, investissement, transmission).
Simulateur viager : chiffrer votre cas (gratuit)
Si vous souhaitez une estimation indicative (bouquet/rente/repères), vous pouvez utiliser les outils 2nd Market. Ils aident à cadrer un ordre de grandeur, sans remplacer une analyse notariale ou fiscale.
Simuler un viager (bouquet et rente)
Approfondir côté acheteur
Tableau de repères : viager et alternatives en 2026
Ce tableau sert de repère de lecture. Les montants, taux et impacts exacts dépendent du bien, de votre résidence fiscale, de la durée de détention, et du contrat signé.
| Transaction | Impôt (repères) | Droits | Impact IFI (repères) |
|---|---|---|---|
| Vente pleine propriété | Plus-value : règles immobilières (abattements selon durée, exonérations possibles selon conditions) | Droits selon situation et opération | Assiette IFI selon règles applicables |
| Viager occupé | Rente : selon régime applicable ; bouquet/plus-value : selon règles de cession et conditions | Selon montage et acte notarié | Répartition entre usufruit et nue-propriété selon règles applicables |
| Nue-propriété | Traitement fiscal dépend du montage (cession/donation/succession) et des conditions | Selon opération | Souvent un point clé à analyser avec l’usufruit |
Comprendre IFI et démembrement
Si votre réflexion touche IFI, usufruit et nue-propriété, vous pouvez lire : IFI et démembrement et tester IFI démembrement.
Découvrir les annonces viager
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Avertissement : 2nd Market facilite la mise en relation et la structuration des démarches. 2nd Market n’est ni notaire ni conseiller en gestion de patrimoine. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou d’investissement. Un viager comporte des risques (durée, occupation, valeur du bien, revente). Faites valider votre cas par un professionnel.
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