SCPI 2025 : rendements, décotes, classements et marché secondaire

Notions clés

• Rendement (TDVM) : revenu distribué sur une année rapporté au prix de la part.
• Décote : écart quand une part s’échange en-dessous de son prix officiel. Une décote augmente mécaniquement le rendement effectif pour l’acheteur.
• Liquidité : délai pour vendre ses parts. Certaines files d’attente dépassent plusieurs mois ; le gré à gré peut accélérer la vente avec des frais.
• Collecte : montants investis par les épargnants. Une collecte faible limite les achats d’actifs et peut peser sur les performances futures.

Pourquoi les rendements des jeunes SCPI peuvent sembler élevés

En 2024, plusieurs SCPI récentes ont publié des rendements supérieurs à 8 %. Ces performances sont calculées sur une année pleine par extrapolation, parfois dès la première année d’existence. Elles incluent souvent des parts émises avec décote lors du lancement (–10 % en moyenne), réservées aux premiers investisseurs. À cela s’ajoute le délai de jouissance : les associés ne perçoivent pas toujours immédiatement leurs dividendes, ce qui gonfle mécaniquement le rendement de la première année. Résultat : un rendement publié qui peut être artificiellement majoré de 2 à 3 points par rapport à la réalité de long terme.

Marché secondaire et décotes observées

• Des décotes de l’ordre de –15 % à –30 % ont été constatées sur certaines SCPI en 2024-2025.
• Exemple : une part affichée à 414 € en prix de retrait officiel a pu se négocier autour de 310 € sur le marché secondaire. Dans ce cas, le rendement réel au prix payé dépasse 7 % alors que le rendement officiel est d’environ 5 %.

Tester l’arbitrage avec décote Estimer les frais de revente

Liquidité : files d’attente et reprise des échanges

• Au 30 juin 2025, la valeur totale des parts en attente atteignait 2,33 milliards d’euros, soit 2,7 % de la capitalisation du marché (ASPIM).
• Après trois trimestres de baisse, les volumes de cessions ont progressé en 2025 : les ajustements de prix facilitent les transactions.

Classements par catégories

SCPI diversifiées

• 1 Corum Origin : rendement 2024 ≈ 6,05 % (prix part ≈ 1 135 €)
• 2 Iroko Zen : rendement 2024 ≈ 7,32 % (prix part ≈ 204 €)
• 3 Cœur de Régions : rendement 2024 ≈ 6,13 % (prix part ≈ 664 €)
• 4 Épargne Pierre : rendement 2024 ≈ 5,28 % (prix part ≈ 208 €)
• 5 Le Patrimoine Foncier : rendement 2024 ≈ 5,72 % (prix part ≈ 476 €)

Bureaux

• 1 Corum Eurion : rendement 2024 ≈ 5,53 % (prix part ≈ 215 €)
• 2 Novaxia Neo : rendement 2024 ≈ 6,01 % (prix part ≈ 187 €)
• 3 Paref Evo : rendement 2024 ≈ 6,0 % (prix part ≈ 250 €)

Commerces

• 1 AEW Paris Commerces : rendement 2024 ≈ 5,96 % (prix part ≈ 298 €)
• 2 Cristal Rente : rendement 2024 ≈ 5,06 % (prix part ≈ 256 €)
• 3 Urban Cœur Commerce : rendement 2024 ≈ 5,10 % (prix part ≈ 300 €)

Jeunes et spécialisées

• Transitions Europe : rendement 2024 ≈ 8,25 %
• Épargne Pierre Europe : rendement 2024 ≈ 6,75 %
• Log In : rendement 2024 ≈ 6,30 % (stratégie industrielle / relocalisation)

Mettre les chiffres en perspective

Passer à l’action

Créer un compte Créer une annonce Lire le guide de revente

Avertissement

Les informations ci-dessus proviennent du magazine Le Particulier – Octobre 2025 et de données publiques. Elles ne constituent pas un conseil en investissement. Avant toute décision, comparez les rendements affichés au prix réellement payé, tenez compte des frais, de votre fiscalité et des délais de liquidité.