Rendement SCPI 2025

Les chiffres ASPIM du 1er semestre 2025

Les données officielles ASPIM du premier semestre 2025 montrent des écarts significatifs de performance entre les différentes stratégies d'investissement SCPI. L'analyse de ces chiffres révèle des tendances sectorielles marquées.

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Taux de distribution par stratégie (1S 2025)

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Évolution des dividendes : 40% des SCPI en hausse

L'analyse des distributions 2025 vs 2024 montre une répartition équilibrée :

• 40% des SCPI ont augmenté leur dividende
• 22% maintiennent le niveau 2024
• 39% affichent une baisse

Ces chiffres sectoriels montrent qu’il n’existe pas une réalité unique des SCPI mais plusieurs dynamiques. Pour bien comprendre sa situation d’investisseur, il faut aller au-delà des moyennes et analyser comment les dividendes évoluent dans le temps. Par exemple, derrière un rendement en apparence faible, certaines SCPI peuvent continuer à distribuer régulièrement, tandis que d’autres peuvent peiner à maintenir leur niveau.

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Impact des revalorisations de prix

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Secteurs les plus impactés

Les données ASPIM indiquent des corrections de prix variables selon les stratégies :

Secteurs en baisse  :

• Résidentiel : -7,8%
• Santé et éducation : -5,6%
• Bureaux : -5,0%

Secteurs stables :

• Logistique : prix inchangés
• Hôtels-tourisme : prix inchangés
• Diversifiée : -0,0%

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Le rendement des SCPI a beaucoup évolué en 2025. Selon les chiffres ASPIM du 1er semestre, la moyenne s’établit à 2,29 %, mais de fortes différences apparaissent selon les classes d’actifs.

Et quand on ajoute la décote du marché secondaire, la lecture change complètement.

On parle beaucoup de rendement SCPI comme si toutes les stratégies se valaient. Ce n’est pas le cas. Les bureaux, historiquement majoritaires, affichent en moyenne 2,21 % en 2025, contre 2,33 % pour les commerces. Les SCPI santé et éducation tombent même à 1,68 %.

Mais ces chiffres bruts ne disent pas tout. Ils sont calculés sur la valeur de souscription officielle, alors qu’en réalité, les investisseurs peuvent acheter aujourd’hui avec une décote sur 2nd Market.

Le rendement affiché et le rendement réel pour un acheteur en 2025 peuvent donner deux lectures différentes. Au-delà des prix officiels, il existe une réalité d’échanges entre investisseurs.

C’est ce que l’on appelle le marché secondaire.

Sur 2nd Market, nous donnons un cadre clair et sécurisé à ces transactions de gré à gré, pour que chacun puisse trouver une liquidité sans attendre des mois ou des années.

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Marché secondaire : l'écart prix officiel vs prix pratiqué

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Volume des transactions secondaires

Selon les données ASPIM T2 2025 :

• 220,35 M€ de parts échangées sur le marché secondaire
• Soit 1,53% de la capitalisation totale
• 2,67% des parts en attente de cession

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Écarts de prix observés

Les transactions de gré à gré sur 2nd Market permettent d'observer des écarts entre prix officiel et prix pratiqué. Ces écarts, appelés "décotes", varient selon :

• La liquidité de la SCPI concernée
• Le contexte sectoriel
• L'urgence du vendeur

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SCPI les plus actives en collecte (T2 2025)

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Top 5 des collectes trimestrielles

1- Corum Origin : 136 M€ (diversifiée)

2- Transitions Europe : 136 M€ (diversifiée)

3- Iroko Zen : 133 M€ (diversifiée)

4- Comete : 99 M€ (logistique)

5- Épargne Pierre Europe : 74 M€ (diversifiée)

Ces volumes de collecte témoignent de la confiance des investisseurs malgré le contexte de marché.

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SCPI avec le moins de parts en attente

- Épargne Pierre : 0,00%

- Transitions Europe : 0,01%

- Atlantique Mur Régions : 0,05%

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SCPI avec le plus de parts en attente

- Pierrevenus : 14,09%

- Primopierre : 10,26%

- Patrimmo Croissance Impact : 9,61%

Les files d’attente expliquent pourquoi les investisseurs se tournent vers le gré à gré. Mais il ne s’agit pas seulement de sortir plus vite : acheter avec une décote change aussi le rendement.

Sur 2nd Market, nous permettons de comparer rendement facial et rendement ajusté, pour que chacun évalue son vrai rendement.

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Analyse comparative : rendement facial vs rendement ajusté

Rendement facial = ce qui est écrit sur l'étiquette. Rendement ajusté = ce que vous obtenez vraiment selon votre prix d'achat.

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Méthode de calcul

Le rendement facial correspond au taux de distribution officiel calculé sur le prix de souscription. C'est le calcul "officiel" fait par la société de gestion.

Le rendement ajusté intègre l'éventuel écart entre prix officiel et prix d'acquisition réel. C'est votre vrai rendement à vous, selon ce que vous avez réellement payé.

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Exemple sectoriel

Secteur santé-éducation :

• Rendement facial moyen : 1,68%
• Sur acquisition avec écart de -25% : 2,24%
• Différentiel : +0,56 point

C'est mathématique : même revenu ÷ prix d'achat plus bas = meilleur rendement.

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Données de marché par société de gestion

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Leaders en collecte 2025 (cumul annuel)

1- Corum AM : 393 M€

2- Arkea REIM : 302 M€

3- Iroko : 281 M€

4- Alderan : 210 M€

5- Atland Voisin : 194 M€

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Tendances sectorielles observées

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Logistique : maintien des performances

• Collecte T2 : 33 M€
• Prix stables
• Demande soutenue par l'e-commerce

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Bureaux : ajustement en cours

• Plus gros secteur (56% de la capitalisation)
• Correction des prix (-5%)
• Questionnements sur l'évolution post-COVID

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Diversifiées : valeur refuge

• 82% de la collecte totale
• Stabilité des prix
• Répartition des risques

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Pour accompagner ces analyses, 2nd Market met à disposition de nombreux simulateurs gratuits et simples d’usage. Ils permettent de projeter  l’impact de vos choix. Par exemple :

Simulateur d’arbitrage SCPI : comparer vendre ou conserver, et mesurer l’effet sur vos liquidités.

Simulateur fiscal SCPI : estimer l’imposition sur vos revenus locatifs et optimiser votre stratégie patrimoniale.

Simulateur de stratégie d’investissement SCPI : visualiser vos rendements en fonction du montant et de la durée d’investissement.

Simulateur SCPI Marché secondaire : calculer votre rendement effectif en intégrant une éventuelle décote, avec analyse détaillée des coûts.

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Conclusion

Comprendre les rendements SCPI en 2025, c’est accepter que le prix d’achat compte autant que le revenu distribué. C’est aussi là que le marché secondaire, même tendu, ouvre des opportunités.

À bientôt,

L’équipe de 2nd Market

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Sources et méthodologie

Les données présentées proviennent exclusivement des publications officielles ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) du 2ème trimestre 2025. Les calculs de rendements ajustés sont basés sur les observations de marché des transactions de gré à gré.

Rappel important : Ces informations sont fournies à titre informatif uniquement. Tout investissement présente des risques. Il est recommandé de consulter un professionnel pour toute décision d'investissement.

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Ressources complémentaires

• Données officielles ASPIM : www.aspim.fr
• Simulateurs de calcul : disponibles sur les plateformes spécialisées
• Documentation réglementaire : AMF (Autorité des Marchés Financiers)

Analyse réalisée sur la base des données ASPIM T2 2025 et des observations de marché 2nd Market

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