À jour février 2026 LFSS & PLF 2026 PS 17,2 %

La simulation ne sert pas à « deviner le futur ». Elle cadre vos ordres de grandeur : revenus nets, fiscalité, valeur finale, rendement annualisé. Vous testez des scénarios réalistes et voyez l'impact de petites variations (TDVM, revalorisation, TMI, frais d'entrée, décote).

Pourquoi une simulation complète et pas juste un « rendement » ?

• Comment vos revenus évoluent année par année, après fiscalité (TMI + PS 17,2 %).
• Ce que vous payez réellement en impôts et prélèvements sociaux, selon votre tranche marginale.
• La part de la performance liée à la revalorisation des parts (intérêts composés).
• L'effet d'un achat avec décote sur le marché secondaire : plus de parts pour le même budget.

Notre outil projette ces éléments sur 3 à 25 ans. Vous gardez la main sur les hypothèses.

Pour estimer vos frais ou votre fiscalité : simulateur de frais · simulateur fiscal · plus-value SCPI · SCPI marché secondaire

Fiscalité 2026 : ce qui change (et ce qui ne change pas)

La LFSS 2026 a relevé les prélèvements sociaux à 18,6 % pour les revenus du patrimoine financier (dividendes, placements), mais les revenus immobiliers (revenus fonciers SCPI, plus-values immobilières) restent à 17,2 %.

Concrètement pour vos SCPI en détention directe :

• Revenus fonciers : TMI + PS 17,2 % (inchangé).
• Plus-value à la revente : IR 19 % + PS 17,2 %, avec abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, totale à 30 ans).

Attention : cette simulation concerne la détention directe uniquement. Les parts détenues via assurance-vie, SCI à l'IS ou autre enveloppe fiscale suivent des règles différentes.

Marché secondaire : blocages et alternatives

Le marché « officiel » sature quand les demandes de retrait dépassent les nouvelles souscriptions. Les ordres s'accumulent, les délais s'allongent.

2nd Market propose une alternative neutre : des annonces entre investisseurs, avec un notaire pour sécuriser la cession. Vous publiez, vous recevez des offres, le notaire gère la paperasse et la mise à jour du registre des associés.

Besoin d'un compte ? Inscription.

Décote : impact concret sur votre rendement

• Sans décote : vous payez le prix courant (éventuels frais d'entrée 8–12 % à considérer).
• Avec décote 20 % : à un TDVM de 4,52 %, votre rendement effectif brut passe à 5,65 % (formule : TDVM ÷ (1 − décote)). Vous achetez plus de parts pour le même budget.

Testez-le dans le simulateur avec le champ « Décote d'achat (%) ». Changez seulement ce paramètre et observez la variation du rendement annualisé et des flux nets.

Comprendre les décotes 2026 · Acheter sur le marché secondaire · Analyser une annonce

Démembrement : nue-propriété vs usufruit (vue pédagogique)

Nue-propriété : vous renoncez aux revenus pendant une durée fixée, en échange d'un prix réduit. Objectif : capitaliser à horizon défini, sans impact IFI pendant le démembrement.

Usufruit : vous percevez les revenus pendant la durée, mais vous ne conservez pas la pleine propriété à l'échéance. Objectif : revenus immédiats.

Pour aller plus loin : simulateur SCPI démembrement · IFI & démembrement · simulateur IFI démembrement

Comment lire vos résultats

• Revenus bruts / nets : le net intègre votre TMI et les prélèvements sociaux (17,2 %). Hypothèse : régime réel foncier, CSG déductible non prise en compte.
• Valeur du capital : projection avec votre hypothèse de revalorisation annuelle (intérêts composés). Restez conservateur (0,5–1,5 %/an).
• Rendement annualisé indicatif : calculé par méthode IRR (dichotomie) sur tous les flux nets annuels + valeur de revente finale. Il n'intègre pas la fiscalité de la plus-value à la revente (IR 19 % + PS 17,2 % avec abattements pour durée). Pour cette estimation, utilisez le simulateur de plus-value dédié.

Astuce : partez d'hypothèses prudentes (TDVM moyen 3–5 ans, revalorisation faible, décote raisonnable), puis élargissez la fourchette pour cerner un intervalle.

Exemples simples (ordres de grandeur)

Investi 50 000 € | TDVM 4,52 % | TMI 30 % | PS 17,2 % | 10 ans | Revalo 1 %

Revenus nets cumulés : ~12 500 €. Valeur du capital à 10 ans : ~55 200 €. Rendement annualisé indicatif : ~3,4 %. Objectif : voir la part réellement perçue après fiscalité.

Même cas avec décote 20 %

312 parts achetées (vs 250 sans décote). Revenus nets cumulés : ~15 600 €. Rendement annualisé indicatif : ~6,0 %. La décote améliore significativement le profil, mais reste dépendante des revenus distribués et du prix futur des parts.

Ces chiffres sont des ordres de grandeur issus du simulateur avec les paramètres ci-dessus. Ils ne constituent pas une prévision.

Passer à l'action (sans se précipiter)

• Déposer une annonce · Créer un compte
• Explorer les opportunités · Comparer avec la décote
• Simulateur d'arbitrage · Comptant vs Crédit · Plus-value
• Estimer mes frais · Calculette rapide

Ce que 2nd Market fait (et ne fait pas)

• Nous facilitons la rencontre entre vendeurs et acheteurs, et travaillons avec un notaire pour sécuriser la cession.
• Nous ne donnons pas de conseil personnalisé. Vous gardez la main sur vos décisions.
• Nos simulateurs sont des outils pédagogiques : ils aident à structurer une décision, pas à la prendre à votre place.

Questions fréquentes et guides pratiques : FAQs · Guides · Guide de revente SCPI

Avertissement

Ces informations et simulations sont fournies à titre indicatif, conformément à la réglementation en vigueur en février 2026. Elles ne constituent ni un conseil en investissement ni une garantie de performance. Les SCPI comportent des risques : perte en capital, variabilité des revenus, liquidité limitée. Vérifiez vos hypothèses, lisez les documents officiels (DIC, note d'information), et échangez avec un professionnel si besoin.

En cas de divergence entre le simulateur et la réglementation en vigueur, ce sont les textes officiels et le calcul du notaire qui prévalent.

Nous contacter